지분형 모기지: 2025년 청년 내 집 마련의 새로운 희망이 될까?

주택 소유권을 개인과 공공기관이 나누어 갖는 새로운 방식의 이 제도를 심층 분석해보겠습니다.

 

* 목 차

1. 지분형 모기지란?

2. 작동 방식

3. 장점 분석

4. 단점 및 비판적 시각

5. 정책 현황

6. 전문가 관점의 실효성 평가

7. 결론

지분형모기지 알아보기[출처:브런치스토리]

 

1. 지분형 모기지란?

지분형 모기지는 주택 구매 시 개인과 공공기관이 소유권을 나누어 갖는 주택금융 제도입니다.

예를 들어 10억 원짜리 아파트를 구매할 때, 본인 자금 1억 원, 은행 대출 4억 원, 주택도시기금(주금공) 5억 원으로 구성될 수 있습니다. 주택 등기부에는 개인과 주금공이 공동명의로 등재되며, 주금공 지분에 대한 월 사용료를 납부하게 됩니다.

 

2. 작동 방식

지분형 모기지는 주택 가격 변동에 따른 위험을 정부나 공공기관과 나누는 방식입니다. 주택 가격이 오르면 지분율에 따라 이익을 나누고, 가격이 하락하면 손실도 함께 부담합니다. 이는 주택 매각 시 지분 비율에 따라 시세차익과 손실을 분배하는 구조입니다.

 

3. 장점 분석

초기 자금 부담 감소: 전체 주택 가격의 일부만 준비하면 되어 진입장벽이 낮아집니다

 

안정적 실거주 가능: 월세나 전세와 달리 거주 안정성이 확보됩니다

 

DSR 규제 영향 감소: 대출이 아닌 지분투자 방식으로 총부채원리금상환비율 부담이 적습니다

 

집값 하락 위험 분산: 공공기관이 손실을 함께 부담합니다

 

가계부채 증가 억제 효과: 전체 대출 규모를 줄일 수 있습니다

 

4. 단점 및 비판적 시각

심리적 만족감 저하: 완전한 소유권이 아닌 부분 소유로 '내 집'이라는 느낌이 약합니다

 

추가 비용 발생: 주금공 지분에 대한 월 사용료를 납부해야 합니다

 

시세차익 분배: 집값 상승 시 수익을 공공기관과 나누어야 합니다

 

복잡한 절차: 매각, 지분 회수, 상속, 양도 과정이 복잡할 수 있습니다

 

시장 왜곡 우려: 주택 구매 유도로 부동산 시장 과열을 심화시킬 가능성이 있습니다

 

5. 정책 현황

현재 금융위원회와 주택금융공사는 2025년부터 서울·수도권의 공공분양 및 청년 임대주택을 중심으로 시범 도입을 준비 중입니다. 2025년 6월에는 주택금융공사가 구체적인 실행 계획을 발표할 예정이며, 장기적으로는 민간 주택으로 확대할 계획입니다.

 

6. 전문가 관점의 실효성 평가

지분형 모기지는 청년층의 주거 접근성을 높인다는 점에서 의미가 있습니다. 그러나 몇 가지 측면에서 실효성을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

 

첫째, 영국의 '헬프 투 바이' 사례에서 보듯 초기에는 주택 구매자가 증가하고 시장이 활성화될 수 있지만, 장기적으로는 주택 가격 상승을 부추길 가능성이 있습니다. 이는 오히려 주거비 부담을 가중시킬 수 있는 역설적 결과를 낳을 수 있습니다.

 

둘째, 주택 가격 하락기에 공공기관의 손실 부담은 결국 국민 세금으로 충당되는 구조입니다. 이는 시장 원리를 왜곡하고 정부 재정에 부담을 줄 수 있습니다.

 

셋째, 공동 소유에 따른 법적, 제도적 복잡성이 실수요자들에게 심리적 부담으로 작용할 수 있습니다. 특히 매각, 상속, 양도 과정에서 발생할 수 있는 문제들은 아직 충분히 검토되지 않았습니다.

 

지분형 모기지가 진정한 내 집 마련 솔루션이 되기 위해서는 제도의 지속가능성, 법적 안정성 확보, 시장 왜곡 최소화를 위한 세밀한 정책 설계가 필요합니다. 또한 실수요자들이 정책을 충분히 이해하고 접근할 수 있도록 투명한 정보 제공과 교육도 병행되어야 할 것입니다.

 

7. 결론

지분형 모기지는 청년층의 주거 안정을 위한 혁신적 접근이지만, 만능 해결책이라고 보기는 어렵습니다. 개인의 재정 상황, 주택 시장 전망, 정책의 지속성 등을 종합적으로 고려해 신중하게 결정해야 합니다. 앞으로 발표될 구체적인 실행 계획과 시범사업 결과를 주시하며, 자신에게 적합한 주거 솔루션을 찾는 것이 중요합니다.